Документи при купівлі квартири

Купуючи нерухомість, українці  враховують десятки різних чинників: від екології району та стану будинку до порядності сусідів. Але при цьому часто забувають про головне - юридичній чистоті об'єкта. Всього одна помилка, один невивчений документ - і новосілля може обернутися цілою купою правових проблем. Як по паперах відрізнити справжнього власника від шахрая, навіщо звіряти планування з техпаспортом, де шукати «родовід» житла і чим небезпечні продавці з дивацтвами?

Як дізнатися, що продавець - справжній господар житлоплощі?Спершу слід запросити свіжу виписку з Єдиного державного реєстру прав. У ній буде зазначено, хто володіє квартирою, чи не знаходиться вона в заставі або під арештом. Потім уважно вивчіть документи продавця: паспорт, свідоцтво про власність і папір, на основі якої воно видано. Зазвичай це договір купівлі-продажу або обміну, дарча, свідоцтво про спадщину, рішення суду і т.д. Вимагайте тільки оригінали. Якщо господар стверджує, що вони загублені і пропонує дублікати, варто насторожитися - аферисти можуть перепродати житло за старими документами або зовсім підсунути фальшивку. Втім, деякі оригінали теж вимагають особливої ​​перевірки. Наприклад, постанови суду. Отримавши папери, переконайтеся,  що на них немає виправлень, а дані збігаються з паспортом продавця. Також подивіться на дати: якщо власник оформив нерухомість недавно, треба з'ясувати, чому він вирішив від неї позбутися. Можливо, у квартири є приховані недоліки, або власник побоюється, що в найближчі 3 роки його права на об'єкт оскаржать. Подібні ситуації - не рідкість, особливо, коли справа стосується подарованих і успадкованих «квадратів». Тут потрібно бути готовим до того, що після укладення угоди дарувальник раптом зажадає житло назад, пославшись на свою недієздатність, чи запізнілі спадкоємці захочуть отримати належну їм частку. Знову-таки, може розкритися фальсифікація документів. Продавця чекає суд, а покупець ризикує залишитися і без житлоплощі, і без грошей. Звідси висновок: укладайте угоду, тільки коли всі папери в ідеальному стані, а термін позовної давності за попередніми операціями вже закінчився.

Чи можна перевірити історію всіх угод, проведених з квартирою? Так. Для цього буде потрібно розширена версія виписки з ЄДР. Вона дозволить встановити повний родовід житла. \По документах ви дізнаєтеся, коли, до кого і на якій підставі переходила квартира за цей час, в яких судових суперечках фігурувала. Правда, на відміну від стандартної довідки ЄДР, отримати ці відомості має право тільки власник. Тому якщо продавець навідріз відмовляється робити запит, швидше за все, йому є що приховувати. Ще один привід задуматися - коли житлоплоща занадто часто змінює господарів. Справа тут може бути в самій квартирі. Скажімо, в будинку регулярно прориваються труби, з вікон дме, а сусіди пов'язані з криміналом. Або вам попалися шахраї, які за допомогою перепродажів намагаються «відмити» нерухомість після незаконного прибутку. Якщо в ЄДР даних про квартиру немає, значить, після приватизації з нею не робили ніяких операцій. Довідку про власників такого об'єкта можна отримати в місцевому БТІ.Раптом хтось із колишніх мешканців зберіг прописку? Як це з'ясувати? Попросіть у продавця розширену виписку з будинкової книги. Там є відомості про всіх, хто реєструвався в квартирі з моменту спорудження будинку по сьогоднішній день.

У квартирі було зроблене перепланування - чи законно це? Щоб в цьому розібратися, знадобиться технічний паспорт квартири. По-перше, він не повинен містити так званих «червоних ліній», якими позначаються неузгоджені перебудови. По-друге, навіть коли документ чистий, варто порівняти план-схему об'єкта з реальною плануванням самому або за допомогою техніка БТІ. Він легко визначить і зафіксує будь-які відхилення. Якщо ті будуть суттєвими, нехай продавець пред'явить дозвіл від місцевої влади або рішення суду про узаконення перепланування - без цих паперів вона буде вважатися самовільної. А ви, вирішивши придбати таку нерухомість, візьмете на себе всю відповідальність за порушення. Легалізувати зміни постфактум непросто: необхідно зібрати безліч документів, заплатити штраф, а, можливо, і провести дорогий ремонт.

Продавець поводиться неадекватно - що робити? Переконатися в його дієздатності. Причому це потрібно зробити, навіть коли господар квартири викликає у вас повну довіру: хороші манери і повний пакет документів на нерухомість не заважають людині перебувати на обліку у психіатра, приймати сильнодіючі препарати або щомісяця йти в запій. Так що якщо не хочете в майбутньому втратити житло і загрузнути в суперечках - вимагайте у продавця свіжі довідки з психоневрологічного та наркологічного диспансерів, а в день укладання угоди проведіть медичний огляд. При сумнівах в достовірності документів або відмову власника від процедури краще підшукати іншу квартиру.