Ринок нерухомості: вчора, сьогодні

Наші міста давно перетворилися в середовище споживання, роботи і відпочинку. Житлова та нежитлова нерухомість служить цій меті. Ми вже не уявляємо собі наші вулиці без  гіпермаркетів і двори без мінімаркетів, ми не їдемо в інший район в перукарню, тому що в кожному мікрорайоні їх розташовано до десятка і більше. Також немає проблем з громадським харчуванням, представленим ресторанами, їдальнями, кафе та іншими закладами. Все це створює комфортне середовище проживання, в якій найважливішу роль виконує комерційна нерухомість, а керуючись «великим і могутнім» - нерухомість для бізнесу або просто «нежитлове».

Величезна частина вже побудованого і того що будується  сегменту нерухомості взагалі, що включає в себе будівлі, споруди, землевідведення, полігони, бункери, водойми і багато ще різних видів нерухомості, в розумінні людському, є засобами виробництва або, як кажуть бухгалтери, основними засобами. Ринковий сегмент комерційної нерухомості формувався і продовжує формуватися під впливом ряду факторів, обумовлених зовнішніми впливами: світові ціни, зарубіжні інвестиції в нерухомість, кризові явища в економіці, а також внутрішніми потребами українських  підприємців, які з перших кроків кооперативного руху кінця 80-х, почали приглядати собі ласі шматки ще радянської нерухомості. На початку 90-х новоявлені бізнесмени намагалися прибрати її до рук дешевше і побільше, розуміючи, що правителі і уряд  міняється , а нерухомість залишається з тобою, твоїми дітьми і внуками.

Можна розглядати ринок комерційної нерухомості, як породження радянського будівельного і промислового буму 60-70-80 років минулого століття. До сих пір використовується в тому чи іншому вигляді до 80% будівель і приміщень, побудованих до 1990 року. У багатьох містах України, де в радянські часи стояли величезні заводи і фабрики, сьогодні їх місце займають торгово-розважальні центри, магазини-склади оптових компаній, а також автотранспортні підприємства, що перетворилися в центри сервісного обслуговування. Магазини, контори та молочні кухні радянських часів, розташовані на перших поверхах житлових будинків залишилися магазинами, кафе, перукарнями або стали офісами невеликих фірм.

З середини 90-х років стала активно розвиватися тенденція продажу квартир на перших поверхах житлових будинків під потреби комерсантів і сьогодні ми бачимо, що перші поверхи на привабливих у комерційному сенсі вулицях, стали об'єктами нежитлової нерухомості. Будівельні норми і правила далеко не завжди збігаються з потребами бізнесу при перебудові перших поверхів під нежитлове. Через ці проблем не раз траплялися аварії на комунікаціях, а також руйнування частин житлових будов, в яких перебудовували колишні квартири.

Потрібно відзначити, що юридичний аспект перекладу в нежитлове - це довга історія походів до чиновників різного рівня, від головного архітектора району до керівника керуючої компанії,  водоканалу, електромереж, а також збір підписів мешканців про те, що вони не проти появи на першому поверсі їх будинки магазину або кафе. Тому часто траплялося, що магазин уже починав працювати, а дозвільні документи на нього тільки - тільки надходили до відповідних інстанцій. Не бракувало й вистачає безладності, а також байдужого ставлення до своїх прямих обов'язків у ряду працівників адміністрацій, житлово-комунального господарства та інших відповідальних осіб, та й корупційну складову ніхто не відміняв.

Що ж стосується більш великих об'єктів, то важливо згадати величезні комплекси оборонних підприємств, які з різних причин закрилися в 90-і роки. Цехи, управління, лабораторії, залізничні станції, складські термінали та інші будівлі здавалися в оренду і продавалися, так само, як і землі, що належали міністерству оборони. Якщо об'єкт неможливо було продати цілком, його «пиляли» на частини і заробляли ще більше. Процедура продажу державної власності була довгою і витратною, тому кинуті  заводи частково руйнувалися, але в основному були розпродані під потреби торгівлі , причому часто з порушеннями всіх правил та інструкцій.  Дуже рідко нові господарі були виробничниками і реально щось будували, обладнали і покращували. Хоча з'явилося багато віконних виробництв, автосервісів, ковальських майстерень, а також цехів з випуску виробів з пластмаси, а на залишках потужностей деревообробної промисловості розцвіли меблеві виробництва. В основному ж, все перетворилося в магазини, складські приміщення, гаражі для фур. У якийсь момент зникли кінотеатри і спортивні комплекси, але на щастя, в більшості своїй вони були відновлені або побудовані заново.

Можна багато і довго обговорювати тему приватизації підприємств в Україні. Але сьогодні ринок комерційної нерухомості   складається з різного роду об'єктів, що збереглися з радянських часів і навіть більш ранньої споруди, а також новобудов, серед яких значну частину займає все та ж торгово-розважальна інфраструктура.